不動産の売却依頼時に注意したいこと
こんばんは！種村です( ˘ω˘ )
土地や家の売却を考えたとき
査定金額や会社の規模などだけで不動産会社を決めようと思っていませんか？
不動産の売却ってふつうはそう何度も経験することではありませんよね。
今はネットの「一括査定サイト」もあって手軽に、不動産会社に査定見積もりを作ってもらうことができます。
お手軽で一見良さそうなのですが・・・・
注意したいこと①
物件の査定金額だけでなく、その金額の根拠がしっかりしているか
「一括査定」サイトで査定依頼をすると、次々と業者から査定金額の連絡が入るはずです。
ここで売却を依頼する業者を選ぶのですが、どうしても高値査定をしてくれた業者に依頼しがちです。
ここでとにかく物件を預かることが第一使命の不動産会社は査定価格も高くなりがちです。
もちろん、その選択が間違いということはないです。
最終的に不動産会社がその金額で買主を見つけて来てくれればいいわけですから
ところが、当初の査定価格が高くしてありますので(※専任媒介契約を取るために)、なかなか思ったように買主は見つかりません。
結局
何かの理由をつけて「値段を下げて売り出しましょう」となるわけです( ;∀;)
不動産会社の社員は毎日レインズ（不動産業者間の物件情報流通ネットワークです）をチェックしているので、「あ～やっぱりか～」となることも多いです（笑）
そうならないためにも、査定書に必ずその金額の根拠が示されています。（不動産会社の義務です）
それは、取引事例であったり、公示価格であったり、環境であったりします。
何よりその物件の持つ個性も様々ですので、その金額を導き出した裏付けが必ずあるはずです。
大手ともなれば、査定書も立派でついつい勢いで全部任せてしまいそうですが（笑）疑問な点はどんどん確認することが大事です！！
根拠と金額に疑問が残ったり、過去の取引事例や周辺の売り出し事例と著しく差がある場合は疑ったほうがいいですよ(;・∀・)
※専任媒介契約というのは「他の不動産屋には売却依頼をしません」という契約です。
これは売主にしてみれば不利な様ですが、不動産屋側の視点にたてば合理的な契約となります。
なぜかというと、お金をかけて販売活動をした挙句、他社で売れてしまったら、業務報酬もいただけず「骨折り損のくたびれ儲け」です。これでは販売活動にあまり力を入れにくいです。タダ働きのリスクがありますので。それが専任媒介契約ですと、タダ働きのリスクが少ないので、ある程度販売活動にもコストをかけることができます。
ということで、依頼先がしっかりとした不動産会社屋であれば専任というのは合理的な選択だと思います。
専任媒介契約を受けた不動産会社は、その物件情報をレインズへ登録する事が法律で義務付けられています。レインズに登録された物件情報は日本全国の不動産業者が閲覧することができます。もちろん閲覧できるだけでなく、その物件情報を各不動産業者が自分のお客さんに紹介することも可能です。（これによって昔の
ような不動産会社間の情報量の格差がほとんどなくなりました）
注意してほしいこと②
いわゆる「囲い込み」というやつです。
不動産会社も決まりました。
売却価格も決まりました。
よしいざ売り出しましょう。
となって、不動産会社との間で専任媒介契約を結びました。
しかし、他の不動産屋が買主を見つけてきて問い合わせると、何かしら理由をつけて取り次いでもらえないことがあります。
せっかく取った専任媒介契約なのに、なんでこんなことが(; ･`д･´)
それは不動産会社の仲介手数料の仕組みにあります。
売却依頼を受けた不動会社は買主を自分で見つけると、売主と買主の両方から仲介手数料をもらうことができます。
それが、他の不動産屋が買主を見つけてきてしまうと、売主からの仲介手数料しかもらうことができません。(買主の手数料は他の不動産屋が受け取ります)
両方から不動産手数料をもらった方が良いので、なんとしても自社で買主を見つけようとします。
こうして他の業者を寄せ付けない「囲い込み」といわれることが発生します。
もちろんこんなことするのは一部の不動産会社くらいです。
専任媒介契約を結んだからといって、身近な不動産屋に相談するのが禁止されているわけではないですから、不安な点があれば一度相談に立ち寄ってみてはいかがでしょう？
不動産屋ってなかなか入りづらいイメージありますけど、いざ入ってみるとそうでもないと思います笑
当社にご来社いただく場合は、そんな意識一切捨ててきてください笑
結論
信頼できる不動産会社選びが重要
といってもなかなかどこに任せればいいかも難しいですよね（笑）
長くなってしまいましたが・・
少し宣伝していいですか（笑）
いなべ総合不動産は、皆様との信頼関係を大切にしています。
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